Investir dans l’immobilier: les spécificités de l’achat d’un bien en Suisse

Marché immobilier suisse

Les principales tendances du marché immobilier

Le marché immobilier suisse traditionnellement stable et robuste connait une pénurie de logements en propriété ou à la location comme jamais. La croissance démographique suisse portée par l’arrivée croissante d’expatriés ne fait qu’amplifier ce phénomène.

Cette offre limitée couplée à une demande croissante provoque une tension sur les prix des loyers et les prix de vente des objets immobiliers.

En septembre 2023¹, le taux de vacance était de:

• 0.98% dans le canton de Vaud
• 0.45% en ville de Berne
• 0.42% à Genève
• 0.53% à Zurich
• 1.07% à Bâle ville
• 3.17% dans le Jura

Construction de logements neufs:

• Entre 2015 et 2018, 54'000 logements par an
• En 2022, 45'000 logements
• En 2023 42'000 logements
• Prévision 2024, 42'000 logements

Le prix des biens à la propriété progresse en Suisse

Le marché suisse immobilier est plus résilient qu’en Europe ou aux États-Unis. Ces 12 derniers mois, les prix ont baissé en zone euro (Allemagne -5%) et aux États-Unis (-1.7%). En Suisse, la population reste majoritairement locataire de son logement 57.7%² contre environ 36.6% en France et 31% en UE³.

En Suisse entre l’été 2022 et l’été 2023 les prix ont augmenté:

• Appartements vendus en PPE: +3.4%
• Maisons individuelles: +1.2%

Chiffres clés

Prix des maisons:

• CHF 1’190'000.-: Le prix médian des maisons actuellement en vente
• Entre CHF 450’000.- et CHF 2’950'000.-: Le prix de vente de 80% des maisons sur le marché
• CHF 7’475.- /m2 (prix par mètre carré): Le prix médian par m2 en Suisse

Prix des appartements:

• CHF 770'000.-: Le prix médian des appartements actuellement en vente
• CHF 375’000.- et CHF 1’850'000.-: Le prix de vente de 80% des appartements sur le marché
• CHF 8’423.- /m2 (prix par mètre carré): Le prix médian par m2 en Suisse

En Suisse, prix moyen au m2:

_{(Source : RealAdvisor 2023)}

Prix moyen des biens en montagne:

Qui peut acheter un bien immobilier en Suisse?

Ne devient pas propriétaire en Suisse qui veut! Certains étrangers, même s’ils résident en Suisse ont besoin d’une autorisation d’achat.

Ressortissants UE/AELE qui résident en Suisse

Privilégiés, les expatriés français, comme tous les ressortissants UE/AELE qui résident en Suisse n’ont pas besoin de cette autorisation pour acheter un logement ou un terrain!

Ressortissants du Royaume-Uni qui résident en Suisse

Vous n’avez pas besoin d’une autorisation pour acheter un logement ou un terrain, si vous bénéficiez de l’accord sur les droits acquis des citoyens. Pour le vérifier, adressez-vous à l’autorité compétente du canton où se situe l’immeuble. Vous êtes soumis aux conditions s’appliquant aux ressortissants d’Etats hors UE/AELE domiciliés en Suisse, si vous ne bénéficiez pas de l’accord sur les droits acquis des citoyens.

Ressortissants d’États hors UE/AELE qui résident en Suisse

Vous avez besoin d’une autorisation pour acquérir les biens suivants:

• logement de vacances (pouvant être mis en location temporaire)
• unités de logement dans un apparthôtel
• résidence secondaire (ne pouvant être mis en location)

Vous n’avez pas besoin d’autorisation pour l’achat de votre logement principal et de terrains à bâtir si vous remplissez les conditions suivantes:

• vous possédez une autorisation de séjour valable (généralement un permis B)
• vous allez vivre dans ce logement et ne pas le louer
• vous souhaitez bâtir et pouvez démarrer les travaux dans l’année qui suit l’acquisition du terrain

Titulaires d’un permis C

Vous n’avez pas besoin d’une autorisation pour acheter un logement ou un terrain et avez les mêmes droits que les suisses.

Titulaires d’un permis G

Si vous êtes ressortissant d’un pays de l’UE/AELE et êtes travailleur frontalier, vous pouvez acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail. Vous ne pourrez pas la louer tant que vous travaillez dans la région comme frontalier.

Recherche d’un bien immobilier en Suisse

Conseils pour trouver votre bien immobilier

Vous vous apprêtez à rechercher un bien immobilier en Suisse? Pour gagner du temps, trois critères sont essentiels à votre recherche:

1. Faire une simulation pour calculer votre capacité d’emprunt
   Ce calcul tient compte de de votre revenu annuel net et de vos fonds propres. Vous saurez ainsi quel est le montant que la banque peut vous prêter afin d’affiner votre recherche. Pour bien démarrer ce projet, vous pouvez prendre contact avec votre conseiller qui vous prodiguera ses meilleures recommandations.
   
2. Choisir la localisation de votre bien
   • Déplacements entre votre lieu de travail et votre domicile
   • Choix du quartier en fonction de vos préférences
   • Potentiel de croissance de la région
3. Définir le type de bien recherché
   • Appartement, maison, neuf, ancien…
   • Taille du logement
   • Annexes: garage, nombre de salle de bain, cheminée

Les conseils et outils pour votre recherche de bien

Le marché étant tendu, notre premier conseil est de vous armer de patience et d’élargir vos critères de recherche afin de multiplier les opportunités!

1. Vérifiez régulièrement les annonces sur les sites immobiliers
2. Programmez des alertes automatiques sur les sites spécialisés et sites d’agences
3. Alertez votre réseau
4. Restez à l’affût
5. Foncez!

La majorité des ventes passent par une régie ou un courtier en immobilier. Ils publient leurs annonces sur leur site. Certaines plateformes permettent également aux particuliers de déposer leur annonce.

• Acheter-Louer
• Immobilier.ch
• ImmoScout 24
• Homegate
• Anibis

Vous pouvez déléguer votre recherche en vous rapprochant directement des agences de la région ou d’un chasseur immobilier, en leur précisant vos critères.

Achat immobilier en Suisse: les étapes clés

Vous avez trouvé la perle rare? C’est le moment de finaliser le processus d’achat!

1. Contrat de réservation

Lorsque vous achetez un bien, en règle générale, vous signerez un contrat de réservation (appelé aussi compromis de vente) qui aura été rédigé par le vendeur. Il s’agit d’un document comprenant les informations suivantes : la désignation du bien, le prix d’achat, la répartition des frais du registre foncier, la date de transfert, la disposition relative dans le cas où l’acheteur ou le vendeur devait se retirer du contrat.

2. Contrat de vente

Il s’agit de la signature de l’accord de vente (ou promesse de vente), qu’aura préparé le notaire. En Suisse, c’est l’acheteur qui choisit et paie le notaire qui authentifiera la transaction. Cet accord qui valide votre achat s’accompagne du versement d’un acompte de 10% de la valeur totale du bien. L'acheteur peut encore choisir de ne pas finaliser l'achat, mais il perdra le dépôt versé. Dans le contrat de vente, vous devrez prouver que vous êtes en mesure de financer le prix d’achat, il s’agit de la promesse de paiement irrévocable » (aussi appelée « confirmation de financement par la banque »).

3. Souscription de la solution de financement

Il s’agit de la confirmation de la banque de l’octroi du prêt hypothécaire. Cette phase peut prendre entre 30 et 60 jours, l’acheteur doit donc rapidement effectuer ses demandes de prêt auprès des diverses banques afin d’obtenir un accord de principe.

4. Signature de l’acte de vente

Le notaire établit ensuite le compromis de vente, ou acte de vente. Il le dépose ensuite auprès du registre foncier cantonal. Il vous faut alors placer les 90% restants du prix d’achat total de votre futur bien sous séquestre auprès du notaire.

5. Finalisation de la vente et changement de propriété

Le notaire transfère ensuite la somme sous séquestre au vendeur et vous attribue la propriété du bien immobilier. Des différences existent selon les cantons, à Zurich par exemple, le transfère de la somme ne fera pas par le notaire (sauf pour la partie liée au gain immobilier. Vous recevrez quinze jours plus tard, un extrait du registre foncier attestant que la propriété est à vous désormais.

Financement immobilier en Suisse

Acheter en Suisse est un peu différent de ce que vous connaissez en France. On vous dit tout! Un prêt hypothécaire, c’est quoi? Appelé crédit immobilier en France, c’est un prêt destiné à financer un bien immobilier en vue de devenir propriétaire.

Les critères d’octroi du prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt hypothécaire de la part d’une banque ou d’un assureur, voici les 3 critères qui seront mis à l’étude:

1. Valeur du bien
2. Fonds propres
3. Revenus de l’emprunteur

Fonctionnement du prêt hypothécaire

Expertise du bien

Dans le cadre du financement immobilier en Suisse, une évaluation du bien est effectuée pour déterminer sa valeur. Ce fonctionnement est différent de la France car la banque se base non pas sur la valeur d’achat du bien mais sur le montant estimé pour fixer les conditions du prêt. Cette expertise est généralement réalisée par la banque elle-même.Si le prix d’expertise est plus bas que le prix d’achat, alors l’écart entre les 2 ne pourra pas être financé par la banque mais devra provenir de vos fonds propres.

Fonds propres

En Suisse, les banques ne financent pas 100% de la valeur d’expertise du bien, c’est une règle appliquée à toutes les banques et dans tous les cantons. Lorsque l’on souhaite devenir propriétaire en Suisse, il faut apporter des fonds propres (aussi appelé « apport personnel » dans d’autres pays dont la France). Sans cela, impossible d’acquérir un appartement ou une maison, même si vos revenus vous le permettent.

En plus des fonds propres, il faudra également prévoir dans votre budget, les frais d’acte d’achat et de cédule (appelés « Frais de notaire » en France). Ils varient selon l’étude de notaire et le canton. Ils ne peuvent pas être financés par la banque, ni provenir de votre 3e et 2e pilier. Ils doivent être pris en charge avec vos liquidités. Pour un bien à Genève dont le prix d’achat est de CHF 1'000'000.-, ces frais s’élèveraient environ à CHF 56'000.-.

Résidence principale

Dans le cadre d’une résidence principale, la banque financera jusqu’à 80% de la valeur d’expertise du bien. Vous devez donc apporter au minimum 20% du prix d’achat. L’épargne personnelle (compte courant, compte épargne, 3e pilier…) doit représenter au moins 10%. Composition des fonds propres:

• Compte courant
• Compte épargne
• 2e pilier
• 3e pilier
• Don

Résidence secondaire

Pour une résidence secondaire, votre apport doit constituer au moins un tiers (33.3%) du prix d'achat. Contrairement à l’achat de votre résidence secondaire, il n’est pas possible d’utiliser les fonds de la prévoyance (2e et 3e pilier).

Capacité d’emprunt

Vous avez les fonds propres nécessaires? Il faut maintenant vérifier votre capacité d’emprunt. Cette étape vous permettra notamment de connaitre le montant que vous pouvez emprunter et donc d’affiner votre recherche. Lors du calcul de votre capacité d'emprunt en Suisse, les banques prennent généralement en compte un taux d'intérêt théorique de 5% et non le taux réel de votre prêt hypothécaire. Cela vise à évaluer votre capacité de remboursement à long terme, d’anticiper une éventuelle hausse des taux et ainsi de sécuriser l’acheteur final. Pour obtenir un accord de prêt hypothécaire, la somme annuelle des charges ne doit pas excéder le tiers du revenu brut annuel, soit au maximum 33% du revenu brut annuel.

Prêt hypothécaire 1er et 2e rang

Comme indiqué précédemment, la banque financera 80% (résidence principale) ou 66% (résidence secondaire) de la valeur d’expertise du bien que vous avez trouvé. Le prêt hypothécaire est divisé en deux parties dites dette de 1er et 2e rang. Le 1er rang correspond à 65% de la valeur d'achat et le 2e rang à 15%.

1er rang

Le 1er rang est la partie du prêt hypothécaire que vous n’allez pas amortir, c’est-à-dire, que vous ne rembourserez que les intérêts. À chaque échéance, votre prêt sera renouvelé et vous devrez décider d’une nouvelle durée avec votre banque. Ce fonctionnement peut vous sembler très différent du système français mais cela vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal puisque les intérêts sont déductibles de vos impôts.

La part du 1er rang est différente selon le bien que vous souhaitez financer:

• Résidence principale: 65%
• Résidence secondaire: 50%

2e rang

Le 2e rang est la partie que vous allez amortir, c’est-à-dire, que vous remboursez les intérêts mais aussi le capital. Il doit être remboursé en 15 ans maximum et, dans tous les cas, dans la limite de l’âge de la retraite (65 ans).

La part du 2e rang est différente selon le bien que vous souhaitez financer:

• Résidence principale: 15%
• Résidence secondaire: 16.7%

Amortissement direct ou indirect

Comme indiqué précédemment, le 2e rang doit être remboursé en 15 ans (ou dans la limite de l’âge de la retraite). Pour ce faire, vous aurez le choix entre un amortissement direct ou indirect.

Amortissement direct

L’amortissement direct ressemble à ce que vous pouvez connaitre en France. Vous remboursez mensuellement les intérêts et le capital, directement auprès de la banque.

Amortissement indirect

Vous remboursez mensuellement uniquement les intérêts auprès de la banque. La mensualité du capital est quant à elle déposée sur un 3e pilier. Au bout de 15 ans, vous devrez rembourser le capital en utilisant votre 3e pilier. L’amortissement indirect présente des avantages fiscaux:

• Votre capital ne diminuant pas, vos intérêts restent fixes, votre déduction d’impôt sera donc plus importante qu’avec un amortissement direct
• La mensualité versée sur votre 3e pilier est déductible des impôts

Résidence principale

Composition du prêt hypothécaire

Simulation d’un cas pratique

Pour un appartement à Morges d’une valeur de CHF 1'000'000.-, prenons notre calculette et voyons les conditions pour obtenir votre prêt! Quel doit être votre revenu? Combien devez-vous apporter en fonds propres?

Prix du bien souhaité (selon expertise): CHF 1'000'000.-

Fonds propres

Mensualité de CHF 2’833.- (intérêt et amortissement)
Taux 10 ans à 3%* et amortissement sur 15 ans
_{*Taux indicatif, sans garantie, soumis à conditions et modifiable en tout temps.}

Capacité d’emprunt

Revenu annuel brut minimum requis: CHF 180’000.- (CHF 60’000.- x3)

Situation du ménage

Vous réunissez les conditions pour que votre prêt hypothécaire soit accordé!

Résidence secondaire en Suisse

Vous projetez plutôt d’acheter un chalet en montagne? Quelles sont vos capacités et les spécificités du financement pour les résidences secondaires en Suisse .

Composition du prêt hypothécaire

Simulation

Pour un appartement à Verbier d’une valeur de CHF 800’000.-, prenons notre calculette et voyons les conditions pour obtenir votre prêt! Quel doit être votre revenu? Combien devez-vous apporter en fonds propres?

Prix du bien souhaité (selon expertise): CHF 800’000.- 

Fonds propres

Mensualité de CHF 2’833.- (intérêt et amortissement)
Taux 10 ans à 3%* et Amortissement sur 15 ans
_{*Taux indicatif, sans garantie, soumis à conditions et peuvent être modifiés en tout temps.}

Capacité d’emprunt

Revenu annuel brut minimum requis: CHF 168’000.- (CHF 56’000.- x3)

Situation du ménage

Vous réunissez les conditions pour que votre prêt hypothécaire soit accordé!

Calcul de mensualités et simulation d'emprunt

Vous souhaitez tester la faisabilité de votre projet d’achat immobilier en Suisse? Rien de plus simple! Ces simulateurs vous permettent en quelques clics de connaître votre capacité financière ou votre capacité d’emprunt, ainsi que les charges financières mensuelles et les frais d'entretien pour le bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

Fiscalité et impôts liés à l'immobilier en Suisse

Si devenir propriétaire en Suisse signifie gagner en liberté, cet acte s’accompagne aussi de plusieurs nouveaux impôts qui peuvent varier d’un canton à l’autre.

Droits de mutation, impôt applicable au moment de l’acquisition

Les droits de mutation sont relatifs au transfert de la propriété d’un bien immobilier ou d’un terrain. Il s’agit d’un impôt cantonal. A la charge de l’acquéreur, son montant correspond à un pourcentage du prix de l’achat compris entre 0.40% et 3% selon le canton.

L’impôt foncier, applicable selon le canton

L’impôt foncier (ou taxe immobilière ou contribution immobilière), est un impôt cantonal annuel prélevé par plusieurs cantons en Suisse dont Genève, Vaud, Bâle-Ville, Bern… Il n’existe en revanche pas de tel impôt dans les cantons de Zurich, Neuchâtel, Schwytz, Glaris, Zoug, Bâle-Campagne, Argovie et Soleure. Il constitue la contrepartie fiscale à l’utilisation d’une partie du territoire communal. Calculé sur la base de la valeur totale d’un bien immobilier, cet impôt varie selon le canton entre 0 et 3%.

La valeur locative, applicable à tout propriétaire

L’impôt sur la valeur locative est dû par les propriétaires qui vivent dans un logement qui leur appartient. Le propriétaire doit déclarer la valeur locative de son bien, c’est-à-dire le revenu qu’il aurait pu tirer de la location du bien immobilier. En contrepartie, des déductions sont possibles afin de diminuer votre revenu imposable: les frais d’entretien, les intérêts hypothécaires, mais aussi les frais d’administration d’un bien immobilier.

Impôt sur la fortune immobilière

ll s'agit de l'ensemble de vos actifs immobilisés. Les biens immobiliers détenus à l'étranger doivent être déclarés mais ne seront pas pris en compte dans le calcul de votre fortune imposable. Pour les biens situés en Suisse, la déclaration de fortune dépend des autorités fiscales compétentes cantonales, qui fourniront la valeur fiscale à inclure dans votre déclaration d'impôt. Parmi ces actifs, on retrouve:

• les appartements, maisons et immeubles en Suisse
• les terrains à bâtir en Suisse
• les immeubles commerciaux en Suisse

L’impôt sur les gains immobiliers, applicable à la revente du bien

Cet impôt, prélevé par tous les cantons (ou rarement par les communes), taxe la plus-value réalisée par un propriétaire au moment de la revente. Payé par le vendeur, cet impôt est calculé sur le gain réalisé et la durée de détention du bien: plus la durée de détention est longue, moins le taux d’imposition est élevé. Il peut être réduit si tout ou partie de la plus-value est utilisée pour financer le nouvel achat immobilier de résidence principale. Une estimation de cet impôt peut être calculé sur le site des autorités fiscales de chaque canton.

Impôt sur les successions et les donations

En Suisse, l'impôt sur les successions et les donations est régi uniquement par les lois fiscales cantonales. S’il n’y a ni testament, ni pacte successoral, les héritiers suivent alors l’ordre fixé par le droit successoral: conjoint, enfants, parents, frères et sœurs. Contrairement à la France, le conjoint ainsi que les enfants sont exonérés de cet impôt dans la plupart des cantons. Les parents, frères et sœurs et personnes sans lien de parenté sont presque toujours imposés sauf dans les cantons de Schwyz et d’Obwald qui exonèrent tous les héritiers.

Les impôts sur les donations et les successions sont dus si le donateur est résident en Suisse ou si le défunt était résident en Suisse au moment de son décès. En principe, les mêmes taux d'imposition s'appliquent aux donations et aux successions, sous réserve d'exceptions cantonales autorisant certaines déductions.

Si les héritiers sont des tiers par rapport au défunt, l’impôt sur les successions peut s'élever à 54.6% de la somme reçue. Le bien immobilier sera évalué dans la déclaration fiscale de l'héritier à la valeur qui a été indiquée dans la déclaration de succession. Afin d’alléger la fiscalité immobilière en Suisse, des possibilités de déduction existent. Il est ainsi possible de réduire le montant de l’impôt payé par le contribuable propriétaire.

Spécificité de l’imposition des résidences secondaires en Suisse

L'imposition d'une résidence secondaire en Suisse est similaire à l'imposition d'une résidence principale. L'impôt est perçu par le canton dans lequel se situe le bien immobilier. La valeur locative du bien doit être déclarée dans les revenus. Vous en savez maintenant plus sur l’achat d’un bien immobilier en Suisse.

Pour vous guider dans la recherche du quartier de vos rêves, rendez-vous sur notre article dédié.

<sub>1. Selon l’OFS – septembre 2023
2. OFS 2023
3. Eurostat 2022</sub>