Tout savoir sur le marché immobilier suisse

Marché immobilier helvétique

Analyse de la situation actuelle

Qu’il s’agisse de la location ou de l’accès à la propriété, trouver le logement de ses rêves est un exercice qui peut s’avérer long et fastidieux.

Depuis quelques années, la Banque Nationale Suisse a augmenté le taux directeur (taux de référence auquel la banque nationale prête de l’argent aux banques commerciales), qui se situe aujourd’hui à 1.50%, ce qui a un impact direct sur les taux hypothécaires.

Selon ce mécanisme, ce relèvement du taux d’intérêt aurait dû être suivi d’une baisse du prix des biens immobiliers, mais cela n’a pas été le cas : le prix des appartements en PPE – Propriété par étage - (courant en Suisse) a augmenté de 3.4% et celui des maisons individuelles de 1.2% (entre l'été 2022 et l'été 2023).

Mais ce n’est pas le seul frein à l’accès à la propriété. En effet, le coût élevé des constructions peut décourager les promoteurs, ce qui engendre un nombre de logements vacants historiquement bas. La demande est forte, mais les biens sont rares, et trouvent très rapidement preneur lorsqu’ils sont mis sur le marché.

Taux de vacances très bas

Le marché immobilier suisse traditionnellement stable et robuste connait une pénurie de logements en propriété ou à la location. Ceci s’explique d’une part par la croissance de la population suisse et de l’immigration qui augmente la demande. D’autre part, on assiste à la stagnation de la construction et à l’augmentation des taux d’intérêt qui ne permettent pas de satisfaire cette demande.

En septembre 2023¹, le taux de vacance était de:

• 0.98% dans le canton de Vaud
• 0.45% en ville de Berne
• 0.42% à Genève
• 0.53% à Zurich
• 1.07% à Bâle ville
• 3.17% dans le Jura

Construction de logements neufs:

• Entre 2015 et 2018, 54'000 logements par an
• En 2022, 45'000 logements neufs
• En 2023 42'000 logements
• Prévision 2024, 42'000 neufs

La situation canton par canton

Canton de Vaud

Avec sa situation exceptionnelle au bord du Lac Léman et sa vue imprenable sur les Alpes, ce canton est particulièrement prisé par les expatriés. Malgré cette forte attractivité, les prix restent stables: au cours des 12 derniers mois, les prix ont diminué de 0.10%. En moyenne, le m2 coûte CHF 10’246.- pour un appartement, et CHF 9’546.- pour une maison.

Canton de Genève

Le canton de Genève séduit également de nombreux expatriés, notamment français. En moyenne, le prix du m2 dans le canton a augmenté de 0.20% au cours des 12 derniers mois. Pour un appartement ou une maison, comptez en moyenne CHF 13’000.- le m2.

Canton de Zurich

Malgré la différence de langue et la distance par rapport à la France, le canton de Zurich est également prisé par les expatriés français. Cela est notamment dû à la présence de grandes multinationales, offrant des opportunités de carrière intéressantes. En janvier 2024, le prix du m2 pour un appartement ou une maison était d’en moyenne CHF 15’000.- (ville de Zurich), avec une augmentation de 1.10% au cours des 12 derniers mois.

Les cantons où il est le plus onéreux de devenir propriétaire sont Zoug, Zurich, et Genève. Petit canton en Suisse allemande, Zoug attire de nombreuses fortunes, grâce à sa politique fiscale très attrayante. À l’inverse, les cantons du Jura, Soleure et Glaris sont les plus accessibles.

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Les différents types de biens immobilier

Lorsque l’on pense à un achat immobilier, ce sont les appartements ou les maisons individuelles qui nous viennent en tête. Il existe également d’autres biens immobiliers. En voici quelques exemples.

Appartement en PPE

Les propriétaires d’appartement en PPE – Propriété par étage – partagent la propriété des parties communes telles que la cage d’escaliers, l’ascenseur et / ou le jardin avec les autres propriétaires d’appartements PPE dans l’immeuble. Les décisions relatives sont prises lors d’une assemblée générale des propriétaires.

Maison ou villa

Il existe 4 types principaux de maisons:

• Maison individuelle: Ne touche pas d’autres maisons ou bâtiments
• Maison jumelée: Deux maisons aux plans identiques et qui partagent la plupart du temps un mur mitoyen
• Maison mitoyenne: Similaires à des maisons jumelées, elle partage un mur commun, mais n’ont pas les mêmes plans
• Maison contigüe: On voit souvent cette architecture dans les rues britanniques. Plusieurs maisons sont collées les unes aux autres. Celles à l’extérieur partagent un mur, alors que celles au milieu en partagent 2

Chalet

Typique des montagnes suisses, le chalet est caractérisé par son architecture en bois et / ou en pierres. Majoritairement présents en montagne et à la campagne, vous pourrez en trouver quelques-uns cachés dans les centres-villes.

Immeuble de rendement

Pour être considéré comme un immeuble locatif, ce dernier doit être composé d’au minimum 2 logements proposés à la location.

Terrain ou parcelle

Sont désignés par ces termes des “bouts” de terre disponibles à l’achat. Selon les réglementations, le terrain peut être acquis et utilisé à des fins privées, commerciales ou industrielles.

Garage et place de parc

Place souterraine ou couverte, garage individuel proche de la maison... Il n’est pas rare de voir des particuliers acheter ce genre de biens, notamment dans les grandes villes, où se parquer (garer) peut être compliqué en fin de journée.

Les régions en Suisse qui plaisent aux expatriés français

La Suisse plait aux français! Au 31 décembre 2022, un peu plus de 173’000 expatriés français avaient posés leurs valises sur le sol helvétique. Grâce à ce nombre, Genève est même devenue la 1ère circonscription consulaire française au monde, devant Londres et Bruxelles.

Pour un confort tant au niveau de la langue que de la culture, la grande majorité des expatriés s’installe au bord du Lac Léman, principalement dans les villes de Genève, Nyon et Lausanne. Située les pieds dans l’eau avec une incroyable vue sur les Alpes, la région accueille aussi les sièges de multinationales telles que l’UEFA, Médecins sans Frontières, Nestlé, le Comité International Olympique ou encore L’Oréal.

Du côté de la Suisse alémanique la ville de Zurich plait également. En effet, la capitale économique de la Suisse offre de nombreuses opportunités de travail, un cadre de vie dynamique et une proximité immédiate avec la nature. Bien qu’on y parle le suisse allemand, il est courant d’échanger en anglais avec ses collègues ou connaissances. Bastion de la tech et ville de référence pour les start-up, “Züri” accueille des antennes d’entreprises réputées telles que Google, Apple, Microsoft ou encore Facebook. L’Ecole Polytechnique Fédérale de Zurich, mondialement réputée, contribue également à l’attractivité de la ville pour les personnes étrangères.

Quels sont les cantons qui attirent le plus les expatriés français?

• Vaud: 56’000
• Genève: 36’000
• Zurich: 11’000
• Fribourg: 12’000
• Berne: 5’800

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Ce qu’il faut savoir pour un achat immobilier en Suisse

Les suisses sont majoritairement locataires. En effet, dans le pays horloger, seule 36% de la population est propriétaire d’un logement. En comparaison, plus de 2/3 des français sont les heureux propriétaires d’un bien immobilier. Simple différence culturelle? Malheureusement pas. Pour la plupart des suisses, accéder à la propriété est un rêve difficile à réaliser.

Financer sa résidence principale en Suisse

La principale raison se trouve dans le système de financement d’un bien immobilier. Contrairement à la France, en Suisse les banques ne financent pas 100%, la banque finance maximum 80% (résidence principale) ou 66% (résidence secondaire). Par exemple, si l’appartement de vos rêves avec vue sur le Lac Léman est affiché au prix de CHF 1’000’000, il vous sera prêté au maximum 80%, soit CHF 800’000.-. Les CHF 200’000.- restants, ainsi que les frais de notaire, devront être apportés par vos fonds propres.

Pour vous octroyer un prêt hypothécaire, la banque demandera que les 20% de vos fonds propres soient versés sous forme de liquidités telles que:

• Épargne
• Titres
• 2e et / ou 3e pilier (max 10%)
• Donations

Afin que votre prêt hypothécaire soit accepté par votre banque, la somme annuelle des charges ne doit pas excéder le tiers de votre revenu brut annuel, soit au maximum 33% du revenu brut annuel. 

Les taux hypothécaires

Là où il existe en France des crédits immobiliers, le terme de prêt hypothécaire est utilisé en territoire helvétique. En Suisse, il existe deux types d’hypothèques, ayant chacune leurs avantages et désavantages.

• Hypothèque fixe: Sa durée étant déterminée, le taux d’intérêt reste fixe, tout comme la mensualité et ce, tout au long de la durée que vous aurez choisie
• Hypothèque SARON: Ce modèle de taux hypothécaire est basé sur le Swiss Average Rate Overnight. Le SARON est calculé quotidiennement à partir des transactions monétaires faites en Suisse, pour déterminer le taux d’intérêt. Il n’est possible de le connaître qu’à l’échéance convenue dans le contrat (en général 3 mois)

Hypothèques de rang 1 et 2

Comme indiqué précédemment, la banque vous prêtera au maximum 80% du prix d’achat. Cette somme est ensuite divisée en 2 parties que l’on appelle des rangs. Dans certains pays, comme par exemple en France vous remboursez l’intégralité de l’emprunt sur une période déterminée.

En Suisse, une partie du prêt hypothécaire (rang 1) est non amortissable, c'est-à-dire que vous ne remboursez que les intérêts. En ne remboursant pas le capital sur cette partie du prêt, vous conservez donc une dette auprès de votre banque.

Cela peut sembler différent de ce que vous connaissez, mais ce modèle vous permet aussi de bénéficier d'une réduction sur votre impôt puisque les intérêts sont déductibles. L’autre partie (rang 2) est amortissable, vous remboursez les intérêts et le capital.

Rang 1

Non amortissable: 2/3 du prix d’achat

Rang 2

Amortissable: 1/3 du prix d’achat

Ressources utiles

_{1. Selon l’OFS – septembre 2023}