L’investissement immobilier en France: guide pour les expatriés français en Suisse

Acheter un bien en France

Les avantages d’investir dans l’immobilier en France

Investir dans l’immobilier en France est une alternative si votre budget ne vous permet pas d’être propriétaire en Suisse et peut-être une excellente stratégie pour:

• anticiper votre retraite
• diversifier vos investissements
• avoir un pied à terre quand vous rendez visite à votre famille
• éviter d’avoir un loyer à la retraite si vous retournez vivre en France

L’achat de son propre bien en bord de mer ou à la montagne offre également la possibilité de s’évader et d’en profiter avec l’émergence du télétravail. Si vous décidez d’investir dans un bien locatif, ce type de placement garantit des revenus supplémentaires une fois à la retraite. L’objectif est de rembourser votre prêt, en totalité ou en partie, grâce aux loyers que vous percevrez, ce qui contribuera à compenser la diminution de vos revenus. Et si vous songez à un retour dans votre douce France, ce bien peut devenir votre résidence principale!

Le marché immobilier français

Les grandes tendances du marché immobilier français en 2023

Après plusieurs années de hausse, le marché immobilier français ralentit. Selon la plateforme d’évaluation immobilière Meilleurs agents, le nombre de transactions a reculé de 20% de 2022 à 2023. On observe également que les prix ont augmenté, notamment depuis la pandémie. La hausse des taux d’intérêt (4% en moyenne), l’impact de la loi climat et résilience ainsi que le durcissement des conditions d’octroi des prêts expliquent ce ralentissement. Le nombre de biens à vendre augmente, les vendeurs sont obligés de baisser leur prix afin de concrétiser leur vente.

Quels sont les prix des biens immobiliers dans les zones préférées des acquéreurs?

Grandes villes, mer, montagne et région provençale sont les zones préférées des acquéreurs.
Prix median et répartition des résidences secondaires en France:

Rechercher un bien immobilier en France depuis la Suisse

C’est décidé vous vous lancez dans un projet immobilier secondaire ou locatif en France, c’est le moment de trouver LE bien!

Nos conseils pour trouver la perle rare

7 conseils d’expert pour trouver votre résidence secondaire ou locative en France.

1. Privilégiez la recherche en entonnoir: région, ville, quartier
2. Renseignez-vous sur les prix immobiliers dans la région pour voir si les biens ne sont pas surévalués
3. Évaluez le dynamisme économique, les revenus médians, le taux de chômage, la vacance locative moyenne, afin de comparer vos villes de prédilection
4. Étudiez le rendement locatif des villes ciblées
5. Comparez la tension locative des villes. L’outil Tensiomètre Locatif de Loc services peut vous y aider
6. Prenez en compte la concurrence d’autres acheteurs pour choisir la ville où investir. Plus la concurrence est importante, moins vous avez de marge de négociation
7. Estimez les perspectives d’évolution. Que vaudra ce bien en cas de baisse du marché dans cette zone ou à l’inverse en cas de hausse?

Déléguer la recherche de votre résidence secondaire ou locative

Il est tout à fait possible d’effectuer vos recherches depuis la Suisse, sur les plateformes telles que Se loger, Le bon coin, PAP… Mais à distance, vous pouvez très vite vous sentir limité dans votre recherche. Vous pouvez choisir de confier votre recherche à un professionnel immobilier local. Il prend en charge toutes les étapes de l’acquisition. Son intervention représente souvent un gain de temps, la tranquillité d’esprit et plus d’efficacité.

Qui sont les acteurs du marché en France?

• Investissement locatif clé en main: Masteos, Oqoro, Shaka, Beanstock
• Agences immobilières locales que ce soit un projet locatif ou une résidence secondaire: Nexity, Fnaim, Square Habitat
• Ou un chasseur immobilier!

Processus d'achat d’un bien immobilier en France: Les étapes clés

Vous avez visité plusieurs biens et vous êtes sûr de vous, celui-ci est le bon! C’est le moment de faire votre offre! Lors de vos visites, n’hésitez pas à vous munir d’un accord de principe de votre banque, cela peut vous donner une longueur d’avance sur de potentiels autres acheteurs.

Étape 1: Rédiger votre offre d’achat

En amont du compromis de vente, l’offre d’achat (ou proposition d’achat) est l’acte juridique qui exprime votre volonté d’acheter le bien à un prix fixe et à certaines conditions. Une fois votre offre d’achat remise au vendeur ou à son représentant, il est libre de l’accepter, de la refuser ou d’engager une négociation. Ce document écrit inclut plusieurs éléments, dont:

• le descriptif du bien (adresse et nombre de pièces)
• le prix auquel vous proposez de l’acquérir
• le moyen de financement

Étape 2: Signer votre compromis (promesse) de vente

Promesse ou compromis de vente, le contrat que vous vous apprêtez à conclure vise à déterminer les modalités d’acquisition de votre futur bien. Le délai de rétraction est de 10 jours à l’issue de la signature du compromis. Il vous permet légalement de renoncer à l’achat.

La promesse de vente indique comment sera financé l'achat. Elle comprend une condition suspensive d'obtention de prêt, c’est-à-dire que vous ne pourrez acheter le bien seulement si vous obtenez le prêt. Si vous n’obtenez pas le prêt, vous pouvez renoncer à l’achat sans pénalité.

La condition suspensive contient le détail du projet de financement:

• Le montant emprunté
• La durée de votre emprunt
• Le taux de votre emprunt
• Le délai minimal pour obtenir un accord de prêt 

Étape 3: Trouver votre financement

Toutes les banques ne proposent pas ce type de financement. Certaines banques suisses peuvent néanmoins financer votre projet. Dans le cas d’une résidence secondaire ou locative à l’étranger, les fonds propres minimum (apport personnel en France) se situent généralement à 30% de la valeur expertisée du bien. Le pourcentage peut varier selon les banques. L’utilisation du 2e ou 3e pilier en tant que fonds propres n’est pas possible pour ce type d’achat.

Étape 4: Valider votre offre de prêt

Vous avez choisi votre banque? Vous avez 11 jours pour signer et retourner votre offre de prêt après sa réception s’il s’agit d’une banque française. Il n’y a pas de délai de réflexion s’il s’agit d’une banque suisse. C’est maintenant que vous devez demander à votre notaire de vous communiquer son appel de fonds, un courrier à destination de votre banque visant à lui demander de verser les fonds du prêt sur son compte. Il se charge ensuite de payer le vendeur. N’oubliez pas également de verser à votre notaire votre apport!

Étape 5: Signer l’acte authentique

La signature de l’acte de vente a lieu en général trois mois après la signature de la promesse de vente ou deux mois après, si l’acheteur n’a pas recours à un prêt hypothécaire. Cela peut être plus tard en cas d’accord entre le vendeur et l’acheteur. Le jour de la signature de l’acte de vente, les deux parties, acheteur et vendeur, doivent être présentes chez le notaire. L’intégralité des frais de notaire (rémunération, débours, frais annexes et droits dus au Trésor Public) sont à la charge de l’acheteur, comme les frais d’agence immobilière. Les frais de notaire¹ sont de 3% du prix du bien pour le neuf et 8% pour l’ancien. L’acheteur est tenu de payer le prix d’acquisition et les frais annexes le jour de la signature. Le notaire procède au transfert officiel de propriété. Vous repartez avec vos clés! Félicitations!

Financement de votre résidence secondaire depuis la Suisse

Vous êtes tenté par un appartement dans le Marais ou un chalet à Megève? Il est de plus en plus difficile de trouver un financement auprès d’une banque en France quand on ne réside pas sur le territoire. Est-il possible de financer l’achat d’un bien en France depuis la Suisse? Et bien oui! Certaines banques le proposent… Quelles sont les étapes pour déterminer le financement de votre bien en France?

Étape 1: Avez-vous assez de fonds propres?

Minimum de fonds propres requis: 33.3% de la valeur expertisée du bien.

Les fonds propres en Suisse correspondent à ce que l’on appelle communément, l’apport en France. Ils sont basés sur la valeur expertisée du bien, une spécificité suisse. Tandis qu’en France, on se base sur la valeur d’achat du bien, en Suisse, on fait expertiser le bien. C’est cette valeur expertisée qui fait foi, et ce même si le bien à financer se situe en France. Alors, comment financer les fonds propres et l’écart entre la valeur d’expertise et la valeur d’achat du bien? Comme pour les frais de notaire, vous devrez financer cet écart via vos liquidités disponibles ou votre épargne.

Les conditions de financement pour une résidence secondaire en France ne sont pas les mêmes que pour une résidence principale en Suisse, notamment en ce qui concerne l’apport en fonds propre. L’utilisation du 2e ou 3e pilier en fonds propre n’est pas possible.

Sortons nos calculatrices, et voyons ce que donne l’exemple de ce cas pratique:

Prix du bien souhaité (selon expertise): CHF 300’000.-
Fonds propres: CHF 100'000.- (+ frais de notaire)
Financement: CHF 200'000.-

Vous avez le minimum de fonds propre requis? Bonne nouvelle, vous pouvez passer à l’étape 2!

Étape 2: Quelle est votre capacité de financement?

Les charges (nouveau prêt) ne doivent pas dépasser 1/3 de votre revenu brut, déduction faite de:

• la pension alimentaire
• le leasing
• le prêt personnel

Frais annexes à prendre en compte:

• Assurances
• Entretien
• Réparations
• Impôts locaux
• Impôt sur la fortune immobilière
• etc

Exemple: 

Pour acheter un bien dont la valeur expertisée est de CHF 300'000.-, vos fonds propres, épargne personnelle hors 2e et 3e pilier A, doivent s’élever à CHF 100'000.- (+ frais de notaire). Afin de calculer votre capacité d’emprunt, les banques utilisent généralement un taux à 5% et non pas le taux en vigueur au moment du prêt. Ceci permet d’avoir une marge de sécurité, pour s’assurer que si le taux augmente, vous pourrez continuer à assumer votre prêt hypothécaire. Dans cet exemple, nous avons choisi de ne pas amortir jusqu’à 50% de la dette. Ce système permet de réduire sa mensualité, ou, au contraire d’acheter un bien plus cher. Certaines banques, dont Crédit Agricole next bank, proposent une solution « Swiss made » permettant de ne pas amortir la dette.

Quel amortissement choisir?

Selon votre banque, vous avez la possibilité de choisir comment vous souhaitez amortir votre prêt.

Option 1: À la mode française

Vous pouvez choisir d’amortir votre bien de la même manière qu’avec une banque française et ainsi amortir la totalité de votre prêt. En effet, le mode d'amortissement en France n'est traditionnellement pas le même qu'en Suisse, le bien s'amortit à 100%. Cela signifie qu’au bout de la durée choisie (exemple: 20 ans), nous n’aurez plus de mensualité à payer. En revanche, ces dernières peuvent être plus élevées car vous remboursez les intérêts et le capital.

Exemple pour un bien à Megève (FR) dont la valeur d’expertise est de CHF 300’000.-:
Mensualité du prêt: CHF 1’343.- (amortissement total sur 20 ans sur la base d’un taux fixe à 3%)

Option 2: À la mode suisse

Vous pouvez choisir un amortissement à la suisse et dans ce cas vous aurez la possibilité de ne pas amortir jusqu’à 50% du montant du bien.

En décidant de ne pas amortir la totalité de votre prêt:

• vous diminuez ainsi vos charges mensuelles, celles-ci peuvent varier du simple au double, selon la part de non-amortissable que vous choisissez
• vous pouvez acquérir un bien plus élevé
• vous conservez une dette et pouvez ainsi optimiser votre fiscalité

Exemple pour un bien à Chamonix (FR) dont la valeur d’expertise est de CHF 300’000.-:
Mensualité du prêt: CHF 715.-

Calcul de mensualités et simulation d'emprunt

Vous souhaitez calculer votre mensualité? Simulez votre prêt hypothécaire pour l'acquisition d’un bien en France et vos mensualités! Le simulateur ci-dessous vous permet, après avoir indiqué le prix d’acquisition de votre résidence secondaire et le montant de vos fonds propres, de choisir la part du prêt que vous souhaitez ne pas amortir, afin de calculer le montant de vos charges mensuelles et d’anticiper vos remboursements.

Fiscalité et réglementation liées à l'achat d'une résidence secondaire en France

L’acquisition d’un bien immobilier en France engendre des changements dans la situation fiscale des résidents suisses. Qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou locative, cet achat viendra impacter la taxation en France mais également en Suisse.

1. Les impôts locaux: la taxe foncière et la taxe d’habitation sont toutes deux forfaitaires et à régler chaque année en France
2. L’Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI): à régler à l’administration fiscale française lorsque la fortune immobilière nette (dettes hypothécaires déduites) en France est supérieure à 1'300'000 € 
3. Imposition sur la plus-value immobilière: en cas de revente, la plus-value sera taxée exclusivement en France. En fonction de la durée de détention, des abattements pourront être déduits et permettront de diminuer le montant taxable
4. Imposition sur les successions et donations: en cas de transmission d’un objet immobilier en France par un résident Suisse à la suite d’une succession ou d’une donation, le traitement fiscal sera réalisé exclusivement par la France
5. Et last but not least le cas particulier des impôts sur le revenu:
   
   Résidence secondaire (aspects franco-suisses): La propriété d’une résidence secondaire en France n’engendre pas d’impôt sur le revenu en France. En revanche, la valeur locative du bien en France aura une incidence sur la détermination du taux d’imposition sur le revenu en Suisse.
   
   Résidence locative (côté français): Si vous êtes résident fiscal suisse, la convention fiscale franco-suisse prévoit que les revenus locatifs tirés d’un bien en France sont imposés par l’État français. Les revenus locatifs nets qui sont imposés: (loyers perçus - charges locatives). Ils sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur de 20% jusqu’à 27’478 € de revenus locatifs et de 30% au-delà de ce montant.

La location meublée non professionnelle de bien immobilier constitue une activité commerciale et relève quant à elle de l’impôt sur le revenu de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans ce cas, la déduction des frais devient avantageuse. Elle peut être portée forfaitairement à 50% du revenu locatif (71% pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes) lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 72’600 € (contre 30% dans le cadre des revenus fonciers).

Résidence locative - côté suisse

Il vous faudra déclarer les revenus immobiliers français dans la déclaration annuelle de revenus en Suisse. Ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à l’ensemble des revenus du contribuable. Ils ne sont pas taxés en tant que tels en Suisse.

Gestion à distance de la résidence locative en France

Vous délèguerez sans doute la gestion à un professionnel. Déléguer représente un coût, entre 4 et 10% du loyer, mais vous gagnez en sérénité puisque votre bien est entre les mains de professionnels dédiés.

Voici quelques exemples de services en ligne de gestion locative en France:

• clickandrent
• Manda
• Masteos
• Oqoro

Vous pouvez également vous tourner vers une agence immobilière locale.

Vous avez maintenant les clés pour devenir propriétaire d’un bien en France. Qu’en est-il côté Suisse? Si vous êtes locataire et envisagez d’investir plutôt dans une résidence principale en Suisse, suivez le guide.

_{1. Source: Vinci immobilier 2022}