Acheter une résidence secondaire en France quand on vit en Suisse: le guide pratique des expatriés français

Pourquoi acheter une résidence secondaire en France quand on vit en Suisse?

Commencez par vous poser les bonnes questions

Pour les expatriés français installés en Suisse, les raisons d’acheter une résidence secondaire en France sont multiples. Il est essentiel de clarifier votre motivation dès le départ car elle orientera toutes vos décisions: localisation, type de bien, financement, fiscalité, gestion locative.

Vous voyez peut-être cet achat comme une manière d’accéder à la propriété dans un marché plus abordable que la Suisse, de préparer un éventuel retour sur votre terre hexagonale, ou encore d’avoir un deuxième «chez-vous», facilement accessible pour les week-ends et les vacances.

Entre finances et plaisir: trouver le bon équilibre

Mais aujourd’hui, l’achat d’une résidence secondaire répond aussi bien souvent à une logique patrimoniale. Dans un contexte de volatilité des marchés financiers, la pierre reste une valeur sûre. Et quoi de mieux qu’une pierre qui vous relie aussi à vos racines?

De nombreux acquéreurs cherchent ainsi un bien capable de cumuler plusieurs fonctions:

• usage personnel
• valorisation patrimoniale
• revenus locatifs occasionnels ou saisonniers
• préparation de la retraite
• transmission familiale

Le véritable enjeu consiste donc à trouver le bon équilibre entre plaisir, usage réel et cohérence financière.

Où investir en France en tant qu’expatrié français vivant en Suisse?

Quelles régions privilégier pour une résidence secondaire en France?

Le choix du lieu de votre résidence secondaire dépend directement de la raison pour laquelle vous achetez ce bien. On vous avait prévenus: la première question était importante!

Dans de nombreuses régions recherchées par les expatriés français vivant en Suisse, le marché immobilier reste soutenu malgré le ralentissement observé dans certaines grandes villes françaises depuis 2023.

Les zones proches de la Suisse — Haute-Savoie, bassin annécien, stations alpines — bénéficient d’une forte demande et cette tension contribue à maintenir des prix élevés, avec des marges de négociation souvent plus faibles qu’ailleurs.

À l’inverse, certaines villes moyennes ou zones du Sud, de l’Ouest ou de l’intérieur offrent encore des prix plus accessibles et parfois un potentiel de valorisation intéressant.

Ne pas confondre prix bas et bonne affaire

Cela ne signifie pas qu’il faut nécessairement acheter là où c’est le moins cher. Un marché très demandé peut offrir davantage de sécurité patrimoniale et de facilité à la revente. Un secteur plus accessible financièrement peut, quant à lui, présenter un meilleur potentiel d’évolution à long terme.

L’objectif n’est donc pas seulement “d’acheter au plus bas”, mais de trouver un équilibre entre:

• qualité de vie
• accessibilité depuis la Suisse
• solidité du marché local
• potentiel locatif
• perspectives d’évolution du bien

Afin de vous accompagner dans vos décisions et de sécuriser votre projet immobilier, certaines banques, comme Crédit Agricole next bank, peuvent prendre en charge l’expertise de votre futur bien via un réseau d’experts agréés. Un point à prendre en considération lorsque vous choisissez votre partenaire bancaire pour le financement…

Les Alpes: une valeur refuge pour les acquéreurs installés en Suisse

Les stations et villes alpines restent parmi les zones les plus recherchées par les expatriés vivant en Suisse qui recherchent un pied-à-terre français.

La Haute-Savoie attire particulièrement les expatriés installés autour de Genève, Lausanne et plus largement dans l’arc lémanique grâce à sa proximité immédiate. Annecy, Chamonix ou Megève restent des marchés très demandés, avec une forte attractivité touristique et un bon potentiel de location saisonnière.

Mais cette attractivité se reflète aussi forcément dans les prix.

Ces chiffres restent des ordres de grandeur: ils varient fortement selon l’emplacement exact, la vue, l’état du bien, les prestations et la rareté du produit.

Le Sud, l’Ouest, Paris: d’autres logiques d’achat

La Provence, l’Occitanie ou certaines zones de la Côte d’Azur séduisent les acquéreurs qui recherchent un usage familial, un projet de retraite ou une résidence secondaire “plaisir”, avec la possibilité de louer leur bien pendant la saison touristique.

La Bretagne, le Pays basque ou certaines zones de l’Ouest peuvent offrir un bon équilibre entre qualité de vie, attractivité touristique et prix parfois plus accessibles que les marchés alpins les plus tendus.

Paris, toujours très onéreuse, répond enfin à une autre logique: moins “maison de vacances”, plus pied-à-terre patrimonial, investissement familial ou achat en prévision des études d’un enfant.

Résidence secondaire ou investissement locatif en France: faut-il choisir?

Comment rentabiliser votre résidence secondaire avec la location

De plus en plus d’acheteurs cherchent à rentabiliser leur bien lorsqu’ils ne l’occupent pas.

L’objectif n’est pas forcément de générer une rentabilité maximale, mais plutôt de couvrir une partie des charges, de réduire l’effort d’épargne ou d’aider au remboursement du crédit.

À titre d’exemple:
À Chamonix, un appartement de 2 pièces acheté autour de 450’000 € peut aujourd’hui représenter des mensualités de crédit d’environ 1’500 à 2’000 € par mois selon l’apport, le taux et le mode de financement choisi.

En le louant par exemple:

• 2 semaines en hiver autour de 2’000 € la semaine,
• et 4 semaines l’été autour de 1’200 € la semaine,

le bien peut générer près de 9 000 € de revenus locatifs annuels.

Autrement dit: quelques semaines de location bien ciblées peuvent déjà permettre de couvrir environ 4 à 6 mois de mensualités de crédit.

Attention aux mauvaises surprises

Si vous envisagez de louer le bien, regardez le rendement réel, pas uniquement les simulations optimistes. Charges, saisonnalité, frais de gestion et tension locative peuvent fortement impacter la rentabilité.

Attention également à bien vérifier les réglementations locales sur la location saisonnière. Certaines communes touristiques imposent désormais des règles strictes: autorisations, quotas, changement d’usage ou limitation du nombre de nuitées.

Ce point doit impérativement être vérifié avant un achat avec objectif locatif.

Comment financer une résidence secondaire en France quand on vit en Suisse?

Vous avez trouvé votre pépite. Reste maintenant la grande question: comment la financer?

Acheter un bien en France lorsque l’on vit en Suisse peut être un peu plus complexe qu’un achat classique en France, certaines banques étant plus prudentes avec les profils non-résidents.

Mais rassurez-vous: vous pouvez tout à fait financer votre résidence secondaire depuis la Suisse, à condition d’être bien accompagné.

Crédit Agricole next bank propose des solutions pensées pour les expatriés français vivant en Suisse, avec une expertise pointue sur les problématiques franco-suisses et un accompagnement personnalisé pour vous aider à prendre les bonnes décisions.

Voici le chemin à suivre vers votre nouveau “chez-vous”.

Quels fonds propres pour une résidence secondaire?

Pour une résidence secondaire, il vous faudra généralement prévoir au minimum environ 33% de fonds propres (apport) sur la valeur du bien retenue par la banque. À cela s’ajoutent les frais annexes:

• frais de notaire
• frais de garantie
• éventuels frais de dossier

Point important: pour estimer les fonds propres nécessaires, les banques suisses se fondent sur la valeur expertisée du bien et non sur le prix d’achat comme en France. Si la banque estime que la valeur du bien est inférieure au prix payé, la différence devra être financée par vos fonds propres.

Exemple concret:
Pour un bien dont la valeur expertisée est de 300’000 CHF:

• fonds propres nécessaires: environ 100’000 CHF
• Financement bancaire: environ 200’000 CHF
• à prévoir en plus: frais de notaire, frais de garantie et frais annexes

Comment évaluer votre capacité d’emprunt pour votre résidence secondaire?

Afin d’évaluer votre capacité de financement, la banque vérifiera également que le coût du bien reste cohérent avec vos revenus et votre situation financière.

Elle tient notamment compte:

• de vos revenus
• de vos crédits ou leasings en cours
• des coûts liés à la résidence secondaire (charges, entretien, taxes, assurances, frais de gestion, etc.)

Le montant maximal de charges acceptées s’élève généralement à 1/3 du revenu brut du ménage.

Comment la banque calcule-elle votre capacité d’emprunt?

Choisir son amortissement

Lorsque vous financez une résidence secondaire en France depuis la Suisse, certaines banques, comme Crédit Agricole next bank, peuvent vous proposer deux approches différentes pour rembourser votre crédit.

Option 1: le modèle français

Vous remboursez progressivement les intérêts et l’intégralité du capital.  Au terme du prêt, le bien est entièrement payé.

Cette solution, qui vous est certainement familière, vous offre visibilité et sécurité, mais les mensualités sont généralement plus élevées.

Option 2: le modèle suisse

Vous amortissez seulement une partie du prêt sur la durée prévue par le financement et conservez ensuite une partie de la dette hypothécaire.
En contrepartie, vous continuez à payer des intérêts sur cette dette conservée, qui peut être maintenue ou refinancée dans le temps selon votre situation et les conditions de la banque.

Résultat:

• des mensualités plus faibles et plus de liquidités disponibles
• la possibilité d’acheter un bien plus cher
• optimisation de votre fiscalité grâce à la dette que vous conservez

Amortissement suisse ou français: quel choix pour votre résidence secondaire?

Il n’y a pas de réponse universelle. Chaque situation est unique. Le bon choix dépendra notamment de votre stratégie patrimoniale, de votre capacité financière et de votre horizon de détention du bien.

Mais une chose est certaine: il est fondamental de vous faire conseiller par des experts maitrisant à la fois les marchés immobiliers français, les financements transfrontaliers et les enjeux franco-suisses.

Bénéficiez d’un amortissement Swiss Made par une banque française en Suisse

Crédit Agricole next bank, est l’une des seules banques à vous offrir la possibilité de non-amortir jusqu’à 50% de la valeur de votre bien en France afin de payer moins de mensualités et d’optimiser votre fiscalité.

Vous avez également le choix entre différents taux:

• Taux fixes vous protégeant d'éventuelles hausses avec des taux fixés pour des durées de 3 à 10 ans et pouvant être réservés jusqu’à 24 mois à l’avance (forward).
• Taux variables (taux SARON) suivant l’évolution du marché suisse et vous permettant de profiter d’éventuelles baisses de taux.
• Taux sur-mesure grâce à la possibilité de diviser votre prêt en plusieurs tranches avec le type de taux que vous souhaitez.

Fiscalité: ce qu’il faut anticiper avant d’acheter

Vous voilà heureux propriétaire d’une résidence secondaire en France et vous vous projetez déjà avec délice dans vos prochaines vacances, vos breaks improvisés ou vos sessions de télétravail au vert.

Loin de nous l’envie de jouer les trouble-fête… mais avant de savourer pleinement le projet, prenons aussi quelques minutes pour nous projeter du côté de la fiscalité. Mieux vaut être averti que surpris, n’est-ce pas ?

Les impôts locaux en France

En tant que propriétaire d’une résidence secondaire en France, vous devrez généralement payer:

• La taxe foncière, due par tout propriétaire immobilier.
• La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui reste applicable même si elle a été supprimée pour les résidences principales.

Dans certaines communes très recherchées, une majoration pouvant aller jusqu’à 60% du montant de la taxe d’habitation peut également s’appliquer sur les résidences secondaires.

Les revenus locatifs

Si vous louez votre bien, les revenus perçus devront généralement être déclarés en France, même si vous vivez en Suisse.

L’imposition dépendra notamment:

• du type de location (vide ou meublée)
• du régime fiscal choisi

Dans certains cas, le régime réel peut permettre de déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou certains travaux.

Il est vivement recommandé de vous rapprocher d’un fiduciaire spécialisé en fiscalité franco-suisse afin de vous faire accompagner sur les implications fiscales de votre achat de résidence secondaire en Suisse.

Comment optimiser la fiscalité de votre résidence secondaire entre la France et la Suisse? 

La fiscalité franco-suisse, c’est souvent complexe. Et de petites erreurs peuvent parfois avoir un impact important.

Choisissez une banque qui maîtrise parfaitement les enjeux des deux côtés de la frontière et qui est capable d’intégrer vos besoins de financement avec une véritable expertise fiscale.

Par exemple, Crédit Agricole next bank vous propose une analyse détaillée de l’impact fiscal de votre achat en France et en Suisse.

The best of both worlds… des deux côtés de la frontière.

FAQ

Peut-on utiliser son 2^e ou son 3^e pilier pour acheter une résidence secondaire en France quand on vit en Suisse?

Non. En principe, le 2^e et le 3^e pilier ne peuvent généralement pas être utilisés pour financer une résidence secondaire située en France. Ces solutions sont principalement réservées à l’acquisition d’une résidence principale.

Faut-il emprunter en CHF ou en EUR pour financer une résidence secondaire en France depuis la Suisse?

Tout dépend de votre situation financière et de votre stratégie patrimoniale.

Un prêt en CHF peut sembler plus naturel si vos revenus sont perçus en francs suisses. Un prêt en EUR peut offrir davantage de stabilité par rapport au marché immobilier français et aux revenus locatifs éventuels.

Le choix doit également tenir compte du risque de change entre l’euro et le franc suisse.

Quel apport faut-il pour acheter une résidence secondaire en France quand on est expatrié français vivant en Suisse?

Les banques demandent généralement au minimum environ 33 % de fonds propres, auxquels s’ajoutent les frais de notaire, les frais de garantie et certains frais annexes.

Le montant exact dépendra ensuite du profil de l’emprunteur, du bien et de la valeur retenue par la banque.

Un expatrié français vivant en Suisse peut-il obtenir un prêt immobilier pour acheter en France?

Oui. Certaines banques spécialisées dans les profils franco-suisses, comme Crédit Agricole next bank, proposent des financements pour l’achat de résidences secondaires en France aux expatriés français vivant en Suisse. Ces solutions peuvent inclure des financements en CHF ou en EUR et la possibilité de non-amortir jusqu’à 50% de la valeur de votre bien.  

Quelle est la meilleure région pour acheter une résidence secondaire en France quand on vit en Suisse?

Le bon choix dépendra surtout de votre budget, de votre fréquence d’utilisation et de votre objectif patrimonial.

La Haute-Savoie et les Alpes restent les zones les plus recherchées par les expatriés français vivant en Suisse grâce à leur proximité et leur fort potentiel locatif.

Le Sud de la France attire souvent davantage pour un projet familial, de retraite ou du locatif, tandis que Paris répond plutôt à une logique patrimoniale ou d’investissement long terme.

Peut-on louer sa résidence secondaire en France quand on vit en Suisse?

Oui, mais certaines communes touristiques imposent désormais des règles strictes :autorisations, quotas, numéro d’enregistrement, limitation du nombre de nuitées, etc.

Pensez à bien vérifier la réglementation locale avant l’achat.

Faut-il déclarer sa résidence secondaire française aux impôts suisses?

Oui. Même si le bien est situé en France, un résident fiscal suisse doit le déclarer en Suisse.

Grâce à la convention fiscale franco-suisse, cela ne signifie pas forcément une double imposition, mais le bien peut influencer le calcul de votre taux d’imposition global en Suisse.